De brede welvaart bij integrale gebiedsontwikkeling: 5 lessen
Bij integrale gebiedsontwikkeling waarbij meerdere doelstellingen worden gecombineerd, zoals de aanleg van woningen of bedrijventerreinen, infrastructuur en natuur, is het belangrijk vanaf het begin te kijken naar de brede welvaartseffecten. Maar hoe pak je dat het beste aan in de praktijk? In de recente publicatie 'Brede welvaart in integrale gebiedsontwikkeling: vijf lessen' geeft het Centraal Planbureau een vijftal handvatten. Deze zijn gebaseerd op eerdere onderzoeken van het CPB, het Planbureau voor de Leefomgeving, andere betrokken instellingen en gesprekken met diverse vertegenwoordigers uit het werkveld, waaronder tal van beleidsmedewerkers van departementen en experts. De vijf handvatten kunnen beleidsmakers helpen om zo tot een meer evenwichtige besluitvorming te komen voor een integrale analyse van overheidsbeleid.
Centraal Planbureau: Brede welvaart in integrale gebiedsontwikkeling; vijf lessen in vogelvlucht
- De eerste les is ruim aandacht te hebben voor leefbaarheidsaspecten, zoals geluidsoverlast, schone lucht en kwaliteit van de publieke ruimte. Zo leiden nieuwe woningen langs een drukke weg weliswaar tot een hoger woningaanbod, maar ook tot meer geluidsoverlast voor de toekomstige bewoners ten opzichte van alternatieve locaties.
- De tweede les is dat ook de belangen van toekomstige generaties moeten worden meegewogen. Bijvoorbeeld door bij nog in te plannen woningbouw rekening te houden met klimaatverandering en de daarmee gepaard gaande bodemdaling en wateroverlast. Bouwen in laaggelegen gebied kan voor toekomstige generaties nadelig uitpakken.
- De derde les is oog te hebben voor de verdelingseffecten binnen en buiten de regio. Gebiedsontwikkeling trekt inwoners en bedrijven (en daarmee banen) naar een gebied, maar dit kan dan weer ten koste gaan van het inwoneraantal en de werkgelegenheid van andere regio's.
- De vierde les is aanleg van extra infrastructuur vooral te overwegen als er verkeersopstoppingen worden verwacht op reeds bestaande infrastructuur als gevolg van nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen. Bij groeifondsvoorstellen Zuidelijke Randstad en Metropoolregio Amsterdam werden bijvoorbeeld pas in latere analyses de effecten van het oplossen van knelpunten bij de spoorlijn Delft-Schiedam en de Schipholtunnel meegenomen.
- In les vijf wijzen de onderzoekers erop dat de agglomeratie-effecten (concentratie van bedrijven en personen in een gebied) naar waarde moeten worden geschat. Zo blijkt uit eerdere studies dat hogere banendichtheid in een stad daar kan leiden tot hogere lonen, maar in omliggende gebieden tot achterblijvende lonen. Het netto-effect is daardoor relatief klein.
Monitor Brede Welvaart, opvolger van de Monitor Duurzaam Nederland sinds 2018
Het concept 'Brede Welvaart' wordt overigens steeds meer gebruikt als perspectief bij het nemen van beslissingen door overheden. Brede Welvaart gaat over alles wat van invloed is op het welzijn van mensen. Dus niet alleen materiële welvaart, maar bijvoorbeeld ook gezondheid, veiligheid, sociale cohesie en de kwaliteit van onze leefomgeving. Het weegt ook de belangen mee voor andere regio's en toekomstige generaties.
Sabine Oberhuber over een nieuwe systeemarchitectuur
Hello Radio interview met Sabine Oberhuber. Ze is de medeoprichter van Turntoo. Met dit initiatief is ze één van de grondleggers van de circulaire economie dat nieuwe circulaire bedrijfsmodellen ontwikkelt en ook implementeert. Deze dragen bij aan de transitie naar een integrale circulaire economie met innovatieve diensten voor producten, én producten als dienst. Met een achtergrond in bedrijfseconomie en betrokkenheid in het sociaal-maatschappelijke domein, beschouwt ze het faciliteren van continuïteit van leven als hoogste doel. Daarin is de economie de georganiseerde relatie tussen mens en natuur. Deze dienen we te voorzien van een nieuwe systeemarchitectuur dat is gebaseerd op onze tijdelijke aanwezigheid. Utopie, of echt haalbaar?
Ze is tevens medeoprichter en ambassadrice van het platform Madaster. Dit is een online bibliotheek van materialen in de gebouwde omgeving. Ze werkt daarin samen met mede-initiatiefnemer Thomas Rau. Hij heeft als vermaard architect diverse prijzen ontvangen voor zijn werk en visie, waaronder het ULI Germany Urban Innovation Award. Sabine heeft als coauteur met Rau ook een boek uitgebracht met de titel Material Matters. Hierin wordt een toekomstbestendige maatschappij beschreven, waarin de consument niet langer eigenaar is, maar gebruiker van materialen; as-a-service!
Planbureau voor de Leefomgeving: Beeldverhalen circulair bouwen met kansen en uitdagingen
In 2050 moet de Nederlandse economie circulair zijn. Dat is het overkoepelende doel van het kabinetsbeleid voor de circulaire economie. Hierin is geen sprake meer van 'afval', omdat 'afval' weer als grondstof dient voor nieuwe producten. Door dit hergebruik worden er geen kostbare grondstoffen verspild. Het bedrijfsleven speelt in de transitie naar een circulaire economie een belangrijke rol, en dat geldt in het bijzonder voor de bouwsector die veel grondstoffen gebruikt. Om de dialoog over circulair ondernemen in de bouw verder te stimuleren, publiceerde het Planbureau voor de Leefomgeving negen inspirerende beeldverhalen.
Beeld © PBL - Theo Baart en tekst Jan Rutten
Een van de beeldverhalen is die van Alkondor Hengelo, een specialist in projectmatige engineering, productie en montage van gevelconstructies in de woning- en utiliteitsbouw. Samen met TU-Delft, brancheorganisatie VMRG en andere partners heeft Alkondor Hengelo het concept ontwikkeld van de integrale, circulaire gevel 'as-a-service'. In dit model wordt een gevel met een servicecontract verkocht aan de eigenaar of kan Alkondor zelf eigenaar blijven van de gevel en de exploitatie daarvan. 'Niet meer dan anders' is het motto van het as-a-servicemodel: over de totale levensduur mogen de kosten voor de opdrachtgever niet hoger uitkomen dan bij een traditionele vastgoedexploitatie.
Steeds meer bedrijven gaan voor circulair, maar worden belemmerd door de huidige spelregels
In een recente rapportage van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat circulaire ondernemers worden
belemmerd door de huidige spelregels. Dat gaat ook ten koste van de versnelling van het transitieproces waar Nederland zich sterk voor maakt. De circulaire oplossingen passen kennelijk niet zomaar in de huidige routines, gewoontes en businessmodellen.
Denk onder meer aan de moeite die mkb'ers hebben om externe financiering aan te trekken voor circulaire verdienmodellen, en het onvoldoende beprijzen van milieueffecten. Ook belemmert de huidige
wet- en regelgeving circulaire activiteiten. Bijvoorbeeld of de materialen met een wettelijke afvalstatus, wel of niet als
secundair materiaal mogen worden ingezet.
Daarnaast is er nog steeds een roep van ondernemers om meer richting en coördinatie. Zo zouden overheden en sectoren bijvoorbeeld concretere doelen kunnen stellen, uniforme meetmethodes stimuleren, en ook samenwerkingen organiseren tussen alle schakels in een productieketen om zo samen te veranderen. In het huidige systeem zijn de belemmeringen dermate groot dat circulair ondernemen nog niet voldoende rendeert.
Toch worden waar mogelijk concrete stappen gezet in het transitieproces. Zo werden bijvoorbeeld onlangs in de Nijmeegse wijk Jerusalem 220 grotendeels houten, gasvrij en energiezuinige woningen gerealiseerd op de bestaande fundering van de gesloopte woningen. Deze waren prefab aangeleverd en in enkele weken op locatie gemonteerd. Een ander voorbeeld is het bouwconcern Van Wijnen dat een woningfabriek heeft gerealiseerd. Hier rolt letterlijk elke dag een circulair toepasbare woning van de band. Kozijnen, glas en stenen zijn ook gerobotiseerd gevoegd. Je kunt de woning zelfs online configureren en bestellen. Ja, doet u die maar. En voor je het weet staat het hele gebouw bij je op de stoep. Als die stoep er natuurlijk al is, want we leven nu in een maatschappij van circulair versnellen en vertragen.
Moet er (veel) meer worden bijgebouwd of moet juist de bestaande voorraad beter worden benut
Wie kan het werkelijk zeggen? Het blijft een dilemma.
Geïndustrialiseerd conceptueel bouwen biedt grote voordelen. Dat geldt zeker ook voor biobased bouwen waarbij de uitstoot van CO2 en stikstof fors dalen of zelfs tot nul kan worden teruggebracht. Volgens minister Hugo de Jonge kan in bestaande bouw ook veel worden gerealiseerd. Zie dit nieuwsbericht
Nicole Maarsen over duurzaam en inclusief vastgoed in steden
Nicole Maarsen is adviseur en al geruime tijd actief in de vastgoedsector. Ze had zowel bestuurlijke alsmede adviserende functies bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Maarsen Groep, HAL Investments, NEPROM en ING Real Estate. Nicole studeerde economie aan Rijksuniversiteit Groningen, behaalde haar master voor Real Estate aan Universiteit van Amsterdam en deed daar ook een opleiding Omgevingspsychologie. In haar zelfstandige rol draagt ze bij aan een duurzame en inclusieve vastgoedsector. Zo is ze medeoprichter van Home.Earth voor betaalbare en duurzame woningen in de stad en adviserend of toezichthoudend bij DGBC en EIB. Ze is tevens Voorzitter van de Urban Land Institute Nederland en lid van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting van BuZa. In de zorgsector is ze lid van de RvT bij ARQ Nationaal Psychotrauma Centrum.
Je hebt ervaring in de vastgoedsector. Hoe heeft dat jou gevormd, en op welke punten ligt daardoor jouw focus op het werk dat je doet?
Ik heb breed binnen de vastgoedsector gewerkt. Dit varieerde van financier, belegger en ontwikkelaar, tot en met directielid en toezichthouder. Die grote variatie in vakkennis heb ik kunnen ontwikkelen, omdat ik in de praktijk steeds weer de kans kreeg en deze ook nam. Op elke nieuwe plek waar ik ging werken werd mijn nieuwsgierigheid getriggerd naar die 'andere kant van de tafel' en het maken van de verbinding daartussen.
Mijn focus ligt steeds meer op het verbinden van de stakeholders in deze sector. De vastgoed is een publiek – private sector. Daartussen lijken de tegenstellingen vaak heel groot. Maar de overeenkomsten in belangen zijn groter dan menigeen lijkt te willen zien. En dat is iets wat ik wil veranderen, zodat dit zichtbaar wordt.
Een van de vele organisaties waarin je adviserend of bestuurlijk betrokken bent is Home.Earth. Wat is dat precies en welke rol heb je daarin?
Home.Earth is een ontwikkelende belegger die is opgericht om duurzaamheidsdoelstellingen, sociale KPI's en financieel rendement gelijk te stellen. Dus 'people & planet positive'. Ik ben het afgelopen jaar intensief betrokken geweest als medeoprichter van Home.Earth. Nu we het kapitaal hebben opgehaald en dit initiatief dus echt van start gaat, is de governance professioneel opgezet en is mijn rol hierop aangepast. Ik ben momenteel lid van de Raad van Toezicht.
Zou de formule van het Deense Home.Earth goed inpasbaar kunnen zijn binnen de Nederlandse City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen?
Zeker, net als Kopenhagen heeft ook Amsterdam zich tot doel gesteld om te groeien binnen de visie van de
zogeheten donut economie, waarin het ecosysteem een belangrijke rol speelt. Die visie is het fundament van Home.Earth. Het gaat er om dat de business case met respect voor de sociale ondergrens en de planetaire bovengrens ontwikkeld moet worden.
Als we doorbouwen volgens de eisen van het Deense Bouwbesluit welke vergelijkbaar is met die van Nederland, dan hebben we 12 planeten nodig. Dat besef is essentieel om tot verandering te komen. We kunnen niet blijven bouwen zoals we dat nu doen en tegelijk een gezonde leefomgeving behouden. Helaas is het politieke klimaat zo aan verandering onderhevig, dat er in Nederland nog geen business case te maken is voor Home.Earth. Neem alleen al de uitwerking van het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel. Het is pas sinds kort dat we weten welke kant dit uitgaat.
Voor het realiseren van bouwplannen speelt leefbaarheid sociologisch gezien een grote rol. Welke uitdagingen zie je daarin?
Het moet betaalbaar zijn, leefbaar en veilig. De sector en de politiek zijn het erover eens dat we die aspecten willen realiseren in onze steden. De uitdaging is dat het veel ambities zijn en niet alles tegelijk kan. De overheid gaat niet elk project subsidiëren. De steden moeten dus veel meer willen samenwerken en prioriteren in overleg met corporaties, beleggers en eigenaren.
De data is beschikbaar om gericht te sturen op de basis: het verduurzamen waar de energiearmoede het grootst is, gericht sturen op doorstromen waar scheefwonen de woningmarkt doet stagneren, corporaties en beleggers uitnodigen om nieuwbouw te realiseren enzovoort. Kortom; prioriteren en samenwerken.
Je bent voorzitter van Uli Nederland dat deel uit maakt van het internationale Urban Land Institute. Wat kun je hierover vertellen?
Het Urban Land Institute is een kennisplatform dat internationaal actief is op het gebied van stedelijke ontwikkeling. Wij verbinden de breedte van de sector. Dat wil zeggen; overheden, ontwikkelaars, architecten, mobiliteitsbedrijven, adviseurs, corporaties, beleggers en vele anderen die werkzaam zijn in dit domein.
We willen met dit platform samen slimmer worden en ons netwerk inzetten om de gebouwde omgeving gezonder en socialer te maken. Ik ben gevraagd om voorzitter te zijn van Uli Nederland. Een mooie rol om te kunnen bijdragen aan deze doelstellingen, die ik vanuit mijn intrinsieke motivatie graag vervul.
Er wordt meer ingezet op het toepassen van ESG-richtlijnen in vastgoedprojecten. Wat vind je van deze ontwikkeling?
Ik vind dat een hele positieve en noodzakelijke ontwikkeling. Het is heel belangrijk om transparant te zijn in rapportages op het gebied van milieu, maatschappij en governance. Er is in de praktijk natuurlijk ook sprake van marketing, greenwashing, social washing enzovoort. Maar de basis is de beweging die het brengt. Zowel in dialoog als in het nemen van gezamenlijke verantwoordelijkheid voor investeringen.
Want die investeringen moeten concreet bijdragen aan de economische ontwikkeling, duurzaamheid, sociale- en organisatorische verbeteringen. We kunnen niet alleen maar meer willen; meer auto's, meer huizen, meer winst, het moet vooral ook anders.
"De combinatie is de 'perfect storm' van vandaag. De strategie van de olifantenpaadjes, pappen en nat houden. Dat is nu echt voorbij."
Is verduurzaming van bestaand vastgoed de grootste uitdaging, of spelen er andere factoren die een nog grotere uitdaging kunnen zijn?
De combinatie is de 'perfect storm' van vandaag. De strategie van de olifantenpaadjes, pappen en nat houden. Dat is nu echt voorbij. We moeten de grote complexiteit in de ogen kijken en belangrijke keuzes durven maken. Van polderen naar bestormen hoorde ik iemand onlangs zeggen. Tja, knopen doorhakken. Dus ook de knopen die pijn doen.
Je maakt deel uit van de 'Taskforce versnelling tijdelijke huisvesting'. Wat verwacht je in een korte periode te kunnen realiseren?
Het doel van de afgelopen maanden was versnelling aanbrengen in de realisatie van tijdelijke woningen. Dat is in zoverre gelukt dat er met de stimuleringsregeling zo'n 8.300 woningen versneld gerealiseerd worden.
Daarnaast is er gewerkt aan een financiële en fysieke herplaatsingsgarantie om deze tijdelijke woningen te kunnen verplaatsen naar opvolgende locaties. Ook is er middels een aanbesteding van het Rijksvastgoedbedrijf
een impuls gegeven voor 2000 woningen. Het doel is hiermee zo snel als mogelijk te starten met de productie van dit soort type woningen.
Met deze werkwijze zal de Taskforce de versnelling voortzetten. In de periode 2022/2024 moeten er zo'n 37.500 flexwoningen gerealiseerd zijn. We zien dat de innovaties resulteren in kwalitatief hoogwaardige woningen. Deze werkwijze draagt dus bij aan het kunnen innoveren op dit vlak.
Er is een toename van biobased bouwmaterialen voor duurzaam vastgoed en natuurinclusieve gebiedsontwikkeling. Een goede ontwikkeling?
Dat is een hele goede en vooral ook noodzakelijke ontwikkeling. We kunnen en moeten ook in bestaande steden veel vergroenen. Aandacht voor biodiversiteit, hittestress, (grond)water enzovoort... het is allemaal verweven met leefbaarheid. De sector is hier steeds bewuster mee aan het werk.
Wat is het leukste en tevens meest uitdagende bouwproject waarop je geadviseerd hebt?
Bij Achmea heb ik aan heel veel mooie projecten kunnen werken. Maar het meest uitdagend was toch de hybride woontoren met koopwoningen. Dat was HAUT in Amsterdam en het project is uiteindelijk wel gelukt. Een ander project wat vooralsnog niet is gelukt, is een project voor het Deense Home.Earth in Amsterdam Zuidoost. Zoals eerder aangegeven was een business case niet mogelijk, omdat we anderhalf jaar moesten wachten op hoe het woningwaarderingssysteem zou uitpakken. Met een dergelijke onduidelijkheid kun je geen investeerders aantrekken.
We wilden daar sociale huur en middenhuur mengen op verdiepingen. Op dit moment is het de gangbare praktijk dat een woontoren of sociaal of niet sociaal is. Home.Earth wilde dit stigmatiserende verdelen van type woningen/huurders doorbreken en zo aantonen dat inclusieve wijken heel goed kunnen ontstaan vanuit inclusieve gebouwen.
Wat wil je uiteindelijk bereiken?
Ik wil bereiken dat gemeenten, corporaties, beleggers en toeleveranciers bewust formuleren wat duurzaam en inclusief betekent voor hun investeringsbeleid, en hoe wij dat transparant gaan realiseren. Momenteel worden ook rookgordijnen opgeworpen en begint het gelobby vanuit eigen belang. Dat wil ik doorbreken. Meer op feiten gebaseerd het beleid kunnen maken, de politieke emotie minimaliseren en samen sturen op een mens- en natuurpositieve stedelijke ontwikkeling.
De gedeelde belangen zijn namelijk veel groter dan de tegengestelde belangen. We moeten dat alleen willen inzien en elkaars belangen willen begrijpen, en ons samen richten op het doel; meer duurzame woningen in inclusieve wijken.