Interview met Jessie Bekkers - van Rooij van Laurentius


Laurentius is een woningcorporatie in Breda met een beheerde voorraad van ruim 8.300 woningen, tal van parkeerplaatsen en andere panden in de gemeenten Breda en Alphen-Chaam. Het motto van Laurentius is

'Samen voor een thuis'. Hoe doet deze corporatie het in een oververhitte Nederlandse woningmarkt? Een markt die op slot zit met risicovol leengedrag, weinig aanbod en grote verschillen tussen kopen en huren in de vrije sector. We gingen hierover in dialoog met Jessie Bekkers-van Rooij. Zij is Directeur-bestuurder van Laurentius met een afgeronde studie Bouwkunde en specialisatie Vastgoedbeheer aan TU Eindhoven. Jessie is ook Arbiter in bouwgeschillen.

Je bent directeur-bestuurder van Laurentius. Wat voor stijl in leiderschap heb je ontwikkeld in de wereld van corporaties?

Ik geloof heel erg in transformationeel leiderschap. Het via dialoog creëren van verbinding en vertrouwen, om te komen tot groei van de mens en de organisatie. Dit doe ik met oprechte interesse en persoonlijke aandacht, waarmee ik probeer onze medewerkers te inspireren en motiveren, om vanuit vertrouwen met elkaar verder te groeien en ontwikkelen.

Enkele belangrijke inspiratiebronnen voor mij, zijn de boeken 'Care to Dare' van professor George Kohlrieser en 'Taal van Transitie' van Jakob van Wielink. Echt prachtig! En ook mooi om te zien hoe zich dat in de dagelijkse praktijk manifesteert.

Je hebt onder meer een opleiding Bouwkunde gedaan met de specialisatie Vastgoedbeheer. Waar komt die interesse vandaan?

Die interesse voor bouw en vastgoedontwikkeling gaat al generaties terug in mijn familie. Via studie en in het werkzame leven. Ik kwam als kind al in aanraking met de verschillende facetten die vastgoed kent. Daarom ontwikkelde ik ook die interesse, naast het bieden van een maatschappelijk toegevoegde waarde.

Ik besloot na de middelbare school Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven te gaan studeren. Omdat ik goed kon leren, en met dank aan een van de professoren, kwam er tijdens die studie al gauw een tweede studie bij, namelijk: Internationale Economie en Financiering aan de Universiteit van Tilburg.

Het is voor mij belangrijk om altijd mezelf te blijven ontwikkelen en te groeien. Dat doe ik  via aanvullende opleidingen en leergangen. Ook startte ik begin dit jaar als Arbiter namens Aedes bij de Raad voor Arbitrage.

Woningcorporaties hebben als doel om vooral betaalbare woningen aan te bieden. Gaat dat nog wel samen met de hoge kwaliteitseisen?

De Portefeuillestrategie van Laurentius is gericht op het realiseren van een evenwichtige balans tussen prijs en kwaliteit van de woningen. We houden de totale woonlasten van bewoners goed in de gaten, want de betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat al jaren extra onder druk. Vanaf 2016 zorgt het passend toewijzen ervoor, dat het inkomen en de huurprijs bij aanvang huurcontract goed op elkaar zijn afgestemd.

Dit jaar zorgden de eenmalige huurverlaging en huurbevriezing ervoor, dat de voorraad 'bereikbaar' in Breda en Alphen-Chaam samen bij Laurentius met 700 woningen afnam. Voorraad bereikbaar betekent: huurwoningen tussen aftoppingsgrens en bovengrens van sociale huur. Dit kwam dus ten gunste van het betaalbare huursegment, wat voor bewoners met de laagste inkomens geldt.

Ook het aantal woningen uit het dure huursegment nam fors af, namelijk 234 woningen minder. Daarmee voldoen we ruimschoots aan de volumeafspraken voor de betaalbare woningvoorraad.

De doorstroom van huurders naar echt passende woningen is een groot probleem. Zou het helpen om buurten echt te differentiëren?

Jazeker, differentiatie is essentieel. Daarom investeert Laurentius de komende jaren nog meer in verbetering van de woningvoorraad. Dat wordt bijvoorbeeld gedaan via grote renovaties en verduurzaming van woningen. Dit draagt concreet bij aan het realiseren van meer gemengde buurten ter bevordering van de leefbaarheid, en het vergroten van de sociale cohesie.

Het bouwen van sociale huurwoningen is financieel gezien niet heel interessant, hoe kun je hierop sturen om het rendabel te houden?

De bouwkosten van met name nieuwe woningen zijn de afgelopen jaren erg gestegen. Daarbij kun je denken aan grond, arbeid, materiaal, kwaliteit en gasloos.

Tegelijkertijd is de marktwaarde explosief gestegen door grote krapte op de woningmarkt.

De huur die woningcorporaties vragen voor sociale huurwoningen is daardoor uit verhouding. We vinden dat nieuwbouwwoningen en –prijzen moeten worden afgestemd op de vraag vanuit woningzoekenden.

Die vraag is momenteel sterk gericht op de kleine, betaalbare en goedkope huurwoningen. Maar in de

energielasten blijven er grote verschillen bestaan tussen bestaande bouw en nieuwbouwwoningen met dezelfde huurprijs en oppervlakte.

Dit kan een reden zijn om op langere termijn toch te streven naar een betere prijs-kwaliteitverhouding voor nieuwbouw, die Laurentius de komende jaren in het goedkope en betaalbare segment realiseert.

De huidige markt vraagt om meer woningen te realiseren, die ook nog eens duurzaam zijn. Hoe kijk je wat dat betreft naar conceptueel bouwen?

Wij geloven erg in conceptueel bouwen. Het helpt woningcorporaties om sneller, slimmer en goedkoper te bouwen. Door bijvoorbeeld veel samen te werken met vastgoedontwikkelaars en gebruik te maken van hun bestaande concepten.

Wat is de ervaring in jullie eigen voorraad en hoe dat gesteld bij de andere corporaties?

In vergelijking met andere woningcorporaties doet Laurentius het goed en scoren we mooie cijfers in de Aedes Benchmark op het gebied van duurzaamheid. We blijven de komende jaren woningen stap voor stap verduurzamen, waardoor woningen energiezuiniger worden. Dat kan helaas niet allemaal tegelijk. We bekijken per woning en woongebouw welk onderhoud nodig en mogelijk is.

De groenvoorziening kan nog weleens een punt van discussie zijn in bouwprojecten. Hoe kijken jullie als woningcorporatie naar biodiversiteit?

Biodiversiteit is zeker heel belangrijk voor ons. Bij onderhoud, nieuwbouw en renovatie zorgen we er voor dat de biodiversiteit rondom ons woningbezit zo weinig mogelijk wordt beschadigd. Als zich kansen voordoen, leveren we een bijdrage aan de bevordering van biodiversiteit. Dit proberen we ook te doen door  het bewustzijn van bewoners te vergroten.

Zo is bijvoorbeeld de subsidieregeling 'water en groen' sinds deze zomer ook beschikbaar voor bewoners van een huurwoning in Breda. Ontzettend fijn en met elkaar maken we de woonomgeving van bewoners steeds groener.

De verhuurderheffing op de woningvoorraad is al lang een hekel punt. Wat kunnen corporaties doen als dit deels, of volledig wordt afgeschaft?

Laurentius betaalde ook dit jaar weer circa € 7 miljoen aan die verhuurderheffing. Indien deze extra belasting

deels of volledig zou worden afgeschaft, dan kunnen we heel veel extra investeringen doen. Bijvoorbeeld  meer investeringen in nieuwbouw, grote renovaties, duurzaamheid, en ook veilige en vitale wijken.

Denk daarbij ook aan maatregelingen als het beter isoleren van woningen en woongebouwen, voor het realiseren van meer wooncomfort voor bewoners.

Er wordt gesteld dat regulering in de vrije sector voor een betere balans zorgt. Is dat wel mogeijk?

Het is wat kort door de bocht om alle geliberaliseerde huurwoningen te reguleren. De vrije sectorwoningen van woningcorporaties hebben een veel betere prijs-kwaliteit verhouding dan wat we nu in de vrije markt zien gebeuren. Waar woningen van 30m2 worden aangeboden voor € 760,- en waar de relatie tussen prijs en kwaliteit helemaal zoek is.

Er is een nieuwe omgevingswet in de maak om maatschappelijke opgaven in de leefomgeving effectiever te maken, wat houdt dat in?

De Omgevingswet biedt gemeenten meer ruimte voor lokale afwegingen en het toepassen van maatwerk. Daarom is het voor corporaties belangrijk om op tijd mee te praten. Zo voeren we bijvoorbeeld actief het gesprek over de 'Transitievisie Warmte' van gemeente Breda. Daarin staat in welke wijken of buurten gestart wordt met het aardgasvrij maken van woningen.

De Omgevingswet bepaalt ook dat burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties in een vroegtijdig stadium betrokken worden bij belangrijke besluiten over de leefomgeving. In de praktijk zal dat vaak betekenen dat de corporatie als initiatiefnemer van plannen in de fysieke leefomgeving, verantwoordelijk is voor het betrekken van de omgeving.

De corporatie die een omgevingsvergunning aanvraagt voor een nieuw project, moet voortaan bij de aanvraag van een vergunning aangeven of burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding van de aanvraag zijn betrokken. En zo ja, wat daarvan dan de resultaten zijn.

De Omgevingswet zorgt er voor dat de regelgeving  minder gefragmenteerd wordt. Hierdoor kunnen de  corporaties als gebruiker van die fysieke leefomgeving gemakkelijker de regels vinden.

Voor corporaties gelden prestatieafspraken met gemeenten. Hoe ervaar je die in de praktijk, en uiteraard ook met de zeggenschap van huurders?

In de gemeente Breda maken we iedere vier jaar duidelijke prestatieafspraken. En heel fijn, we voeren hierover actief het gesprek met elkaar. Samen met de gemeente, collega-corporaties, projectontwikkelaars. De bewoners hebben hier een actieve rol in en sluiten aan als Gezamenlijke Huurderskoepels. Ook de zorg- en welzijnspartijen en de corporaties werken actief samen. In de gemeente Alphen-Chaam worden die prestatieafspraken nog jaarlijks gemaakt, maar we gaan vanaf komend jaar ook meerjarig afspreken.

Het strategisch en tactisch managen van de voorraad is belangrijk. Hoe essentieel is het portefeuille- en assetmanagement?

Dat is zeer essentieel, omdat we optimale complex keuzes willen maken die passen binnen de strategische keuzes voor de vastgoedportefeuille. We doen gerichte acties om de vertaling van strategie naar opdracht- en investeringsbesluit te verbeteren, evenals de operatie. Hierbij moet je bijvoorbeeld denken aan het realiseren van een nieuw investeringsstatuut en de benoeming van een portefeuillemanager en assetmanager.

We maken sinds vorig jaar een duidelijk onderscheid tussen opdrachtgever en opdrachtnemer, richtten een zorgvuldig besluitvormingsproces in, en we definiëren heldere projectopdrachten voor zowel projectleiders als de opdrachtnemers.

Gemeenten en corporaties zijn voor de nieuwe warmtevoorzieningen transitiepaden aan het uitwerken op wijkniveau. Is dat wel rendabel?

In 2020 heeft Nederland Regionale Energiestrategieën ontwikkeld, ook wel RES genoemd. Dit is ontwikkeld vanuit een regionaal samenwerkingsverband voor de ruimtelijke inpassing van de energietransitie.

De RES vormt het grote kader voor de Transitievisie Warmte, oftewel TVW, die iedere gemeente eind 2021 moet vaststellen. Deze visie geeft aan wanneer welke wijken of buurten van het aardgas worden afgekoppeld en wat de meest waarschijnlijke duurzame bron voor warmte zal worden. Vanaf 2022 wordt de TVW per gemeente uitgewerkt naar Wijkuitvoeringsplannen en wordt de energietransitie concreter.

Of de energietransitie uiteindelijk rendabel zal blijken is een ingewikkelde vraag. Dat hangt af hoe je er naar kijkt. Betrek je in de analyse de winst voor klimaat en milieu, denk aan maatschappelijke baten en vermeden maatschappelijke kosten van klimaatverandering, dan is investeren in energietransitie naar mijn mening per definitie rendabel, en zeker als de prijzen voor fossiele brandstoffen gaan stijgen.

Kijk je sec naar de portemonnee van de corporatie, dan zijn investeringen in de energietransitie eigenlijk nauwelijks terug te verdienen en vloeit het rendement vooral terug naar de huurder in de vorm van lagere woonlasten, een beter binnenklimaat en wooncomfort.

Hoe kun je enerzijds de bestaande voorraad verduurzamen, en anderzijds voldoende investeringsruimte houden voor nieuwbouw?

Dit is het spanningsveld waar woningcorporaties mee te maken hebben: zorgen voor een blijvend betaalbare en duurzame bestaande woningvoorraad, en daarnaast investeren in nieuwbouw om aan de groeiende vraag naar woningen te kunnen blijven voldoen.

Laurentius investeert de komende jaren veel op het gebied van verduurzaming, voldoende om in 2030 een gemiddelde energieprestatie op het niveau van label A te kunnen bereiken. Er is dan nog investeringsruimte over om een bijdrage te leveren aan de noodzakelijke verruiming van nieuwbouw. Tenminste 400 woningen per 10 jaar met een maximum van 625 woningen.


Grofweg gaan de eerste twee maandhuren van een huurder rechtstreeks naar de schatkist van het Rijk.


De investeringsruimte zou echter fors hoger kunnen zijn, wanneer het Rijk de corporatiesector minder zou belasten met fiscale regelingen en heffingen. ATAD is zo'n voorbeeld. Dit is bedoeld voor het tegengaan van belastingontwijking, iets wat meer van toepassing zou kunnen zijn bij internationaal georiënteerde bedrijven.

De corporatiesector is heel anders ingericht en qua doelstelling niet vergelijkbaar. Een ander voorbeeld is de al eerder besproken verhuurderheffing.

Grofweg gaan de eerste twee maandhuren van een huurder rechtstreeks naar de schatkist van het Rijk.

Hoe koppel je als woningcorporatie de vereisten voor duurzaamheid aan je vastgoedstrategie?

Onze vastgoedstrategie is gericht op het bereiken van de gewenste 'energetische prestatie' richting 2050, oftewel CO2-neutraal. Als belangrijk tussendoel willen  we een gemiddeld label A in 2030 realiseren.

Daarvan zijn keuzes afgeleid voor bijvoorbeeld woningverbeteringen via verduurzaming of grote renovaties. Woningen die goed te verduurzamen zijn pakken we aan. We starten bij woningen met matige energielabels waar we de grootste CO2-reductie kunnen realiseren, of waar de urgentie voor onderhoud hoog is. Onze strategie is gericht op het in eerste instantie verbeteren van de schil, de isolatie waarmee we de warmtevraag van de woning sterk kunnen verlagen.

Een goede communicatie is essentieel. Kunnen jullie professionals hierin eventueel afwijken van vaste procedures en beleid?

We vinden het heel belangrijk dat onze medewerkers klantgericht zijn, zowel naar collega’s, bewoners en de belanghouder. We gaan hierover in gesprek met elkaar en werken volgens onze kernwaarden: klantgericht, in verbinding en professioneel.

We organiseren schrijftrainingen voor alle collega's om nog betere, heldere en duidelijke teksten te kunnen schrijven. Op die manier blijven we onze schriftelijke communicatie verder verbeteren met elkaar. In deze context kunnen collega's inderdaad afwijken van onze standaard en maatwerk toepassen voor bewoners.

Zolang het maar past binnen onze kernwaarden en ons ondernemingsplan 'Samen dichterbij'.

Wat maakt het werk dat je doet zo leuk bij Laurentius in Breda en omstreken?

Werken in de mooie stad Breda voelt voor mij als een prachtige thuiswedstrijd. Ik woon er inmiddels al een aantal jaar zelf. En Laurentius doet, na een aantal jaar van financieel herstel, ook weer écht mee en kan zich focussen op de toekomst. Laurentius levert weer een maatschappelijke bijdrage op de lokale woningmarkt.